Aki hosszútávú befektetésen gondolkodik, de nincs több 100 milliós megtakarítása, az ingatlan vásárlás talán a legelsőként juthat eszébe. Mivel nem mindenki rendelkezik hozzá a megfelelő teljes tőkével, a legjobb megoldás a lakáshitel. A felvett hitel törlesztőrészletét a kiadott ingatlan bevétele kitermeli, ezért gyakorlatilag majdnem ingyen juthatunk saját ingatlanhoz (jobb esetben egy második) a futamidő lejártakor. A hitelfelvétel feltétele megegyezik bármelyik más (első vagy második) jelzáloghitel felvételével, nem kizáró ok az sem, ha már rendelkezünk saját tulajdonú ingatlannal. Sőt! Megkönnyítheti a hitelfelvételt a meglévő ingatlanra terhelt plusz jelzálogjog.
Egy gyors számítás, valóban megéri a lakáshitel?
- Egy 32 milliós panel lakást 2022-ben megvásárolhatunk 32 millió Forintért. Amennyiben rendelkezünk 10 millió önerővel, akkor 22 millió hitelt kell felvennünk az ingatlanra.
- 22 millió forint jelzáloghitel havi törlesztője (5 és 10 éves fix hitellel számoltunk, melyek törlesztőjét átlagoltuk): 119 500 Forint/hó 25 éven keresztül.
- Egy 32 millió forintos jó minőségű panel lakást Budapesten 2022-ben 130 – 050e Forint között tudjuk kiadni hosszútá.
A fenti levezetésből világosan látható, hogy nagyon is jó befektetésnek minősül ingatlant vásárolni befektetésnek. Amennyiben szerencsések vagyunk, akkor még nagyobb hozamot is elérhetünk. Néha megjelennek a piacon olyan szuper ingatlanok, amikhez szinte hozzá sem kell nyúlni, mert olyan jó állapotban vannak, és ez nem látható az eladási árban. A másik jó vétel a felújítandó ingatlant árulnak jóval a piaci ár alatt. Mind a két esetben csak nyerhetünk.
Egy lakás hitel nélkül, vagy több hitelre?
Lehet furcsállja a címet, de jogos a kérdés. Ha rendelkezésünkre áll ~30 millió forint, akkor a kérdés, hogy egy ingatlant vegyünk hitel nélkül, vagy kettőt, minimális hitel bevonásával. Elvégre az ingatlan saját magát fogja fenntartani, mivel a hitelünk törlesztőjét az ingatlan bérlői fogják megfizetni. Így amennyiben vagyunk olyan szerencsések, hogy rendelkezünk ekkora összeggel, érdemes ezt a számítást is figyelembe venni, hiszen kettő ingatlan tulajdonosai lehetünk „ingyen”.
Önerő, CSOK, Zöld hitel
Érdemes lakáshitel felvétel előtt tájékozódni, és odafigyelni pár dologra.
- Az önerő itt is szükséges, ami alapból 20% -ban van meghatározva, de egyes bankok eltérhetnek ettől és 30% -ot is kérhetnek.
- FIYGELEM! CSOK-kal kombinált, vagy Zöld hitellel terhelt ingatlant nem lehet kiadni, mivel a szerződés aláírásakor 10 éves bennlakást vállalunk az adott ingatlanban.
- Figyelembe kell venni a Jövedelmezőségi mutatót, azaz a meglévő hitelek törlesztőrészlete és az új hitel részlete együttesen maximum a jövedelem 50% -át teheti ki.
Adóvonzattal is megéri befektetni
Annak, aki ingatlan bérbeadáson gondolkozik (nem csak új, lakáshitelből finanszírozott ingatlan esetén), annak számolnia kell a bérbeadásból származó jövedelem adózásával is. Minden esetben bérleti szerződést kell kötni, amit a mérőórák állásával, a bérbeadott ingatlan részletes átadáskori állapotával dokumentálni kell. Az adóhatóság ellenőrzésekor ezeket a dokumentációkat is kéri.
Mivel az ingatlan bérbeadás hazánkban áfamentes tevékenység, ezért magánszemélyként is végezhető. Két féle adózás közül lehet választani. Az egyik a 10%-os költséghányad elszámolása, ahol az adóalap az össz bevétel 90%-a, ez után kell megfizetni a 15% SZJA-t. A másik válaszható adózás a tételes költségelszámolás, ahol a számlával igazolható össz költségeket kell levonni a bevételből, és ennek eredménye után fizetni a 15% SZJA-t.